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小盈的代理記賬公司最近新接了個客戶毛總，毛總是開房地產開發公司的。最近毛總的公司正在開發一個新的小區，為此項目支付土地出讓金1800萬元，開發成本3600萬元，含借款利息320萬元，可售面積32000平方米。公司正在制定銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價3600元，銷售收入總額為11520萬元，由于不知如何計算土地增值稅，想請小盈幫助進行納稅籌劃。小盈在籌劃過程中，使用了適當加大建造成本的方法實現財稅籌劃。

　　【分析】

　　房地產企業為了提高產品的競爭力，在市場可以接受的范圍內，采取適當加大公共配套設施的投入、改善住房周邊環境、提高裝修檔次等手段增加房屋賣點。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，這樣就拉動了增值率的降低，從而成功降低企業成本。

　　【對比】

　　籌劃前，銷售毛坯房應繳納土地增值稅1636.2萬元。

　　具體計算:

　　不含息建造成本=1800+3600-320=5080(萬元)

　　扣除項目金額=5080x130%=6604(萬元)。

　　增值額=11520-6604=4916(萬元)。

　　增值率=4916÷6604=74%，適用稅率40%，速算扣除率為5%。

應繳土地增值稅=4916x40%-6604x5%=1636.2(萬元)。

籌劃后，改賣毛坯房為裝修房。對房屋進行裝修，預計裝修費用1600萬元，裝修之后，每平方米售價為4000元，銷售收入總額12800萬元。無其他變動因素，應繳納土地增值稅1234.8萬元。

　　具體計算:

不含息建造成本=1800+3600-320+1600=6680(萬元)。

扣除項目金額=6680x130%=8684(萬元)。

增值額=12800-8684=4116(萬元)。

增值率=4116÷8684=47.4%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=4116x30%=1234.8(萬元)。

【結果】

　　籌劃后，在進行記賬報稅時企業可以減少成本401.4萬元(1636.2-1234.8)可見，提高房產售價，適度加大建造成本，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率。如果是普通標準住宅，可以免繳土地增值稅;如果是非普通標準住宅，可以降低增值額、降低增值率，使得土地增值稅適用于較低稅率。

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第十條規定:條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比

　　例數。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%；

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%；

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%；

(四)增值額超過扣除項目金額200%。

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。