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小舟是最近小盈新接的客戶，這天小舟特意來代理記賬公司盡心拜訪。兩人暢聊了一番后，小舟就透露他的房地產開發公司新開發了一套房地產項目，取得土地使用權支付費用200萬元，房地產開發成本為900萬元，允許扣除的房地產開發費用為120萬元，轉讓房地產稅費為160萬元，房地產出售價格為3000萬元，為當地縣級人民政府代收各種費用150萬元。想咨詢該業務是單獨收取該項費用，還是并入房價收取該費用對企業更有利。

　　【分析】

　　根據土地增值稅有關規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，房地產企業可在房價中一并收取，也可以在房價之外單獨收取。企業是否將該代收費用計入房價對于企業的增值額不會產生影響，但是會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。因此，企業利用這一規定可以進行納稅籌劃，會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。

　　【對比】

　　籌劃前，將該費用單獨收取，該項目應納土地增值稅480萬元。

　　具體計算:

　　可扣除費用=200+900+120+(200+900)x20%+160=1600(萬元)。

增值額=3000-1600=1400(萬元)。

增值率=1400÷1600=87.5%。

　　應納土地增值稅=1400x40%-1600x5%=480(萬元)。

　　籌劃后，將該費用計入房價，該項目應納土地增值稅472.5萬元。

　　具體計算:

　　可扣除費用=200+900+120+20%x(200+900)+160+150=1750(萬元)。

　　增值額=3000+150-1750=1400(萬元)。增值率=1400÷1750=80%。

　　應納土地增值稅=1400x40%-1750x5%=472.5(萬元)。

　　【結果】

　　經過財稅籌劃后，在進行記賬報稅時可以減輕企業成本負擔7.5萬元(480-472.5)。

　　政策依據

　　《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅(1995)48號)第六條規定:關于地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計人房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收人。

　　對于代收費用作為轉讓收人計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。