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   楊海不僅是小盈的老鄉，還是其代理記賬公司的初代客戶。最近，楊海的房地產公司新開發了一處房地產為取得土地使用權支付1200萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1600萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤的利息支出為100萬元，不超過商業銀行同類同期貸款利率。該房地產企業咨詢利息費用是否應該納入稅前扣除項。亮小一在回復咨詢時，建議不提供金融機構利息證明，將利息費用納入其他費用計算扣除。

　　【分析】

　　房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況:一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除;另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行納稅籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方法所扣除費用的不同而決定采用哪種方法。

　　【對比】

　　籌劃前，提供金融機構利息證明，可納入扣除費用為240萬元。

　　具體計算:100+(1200+1600)x5%=240(萬元)。

　　籌劃后，不提供金融機構利息證明，可納入扣除費用為280萬元。

　　具體計算:(1200+1600)x10%=280(萬元)。

　　【結果】

企業判斷是否提供金融機構證明，關鍵在于看所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利;如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。在上述情況下不提供金融機構證明是有利的選擇，在進行記賬報稅時可以增加40萬元的扣除費用，從而達到籌劃目的。

政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第七條第(三)項規定:財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。